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기타

토지 거래 허가 제도란 무엇인가

by @@@ 2022. 2. 3.

토지 거래 허가 제도

토지거래 허가제도란 우선 개념적인 의미에서는 국토교통부 장관 또는 시, 도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위해서 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 땅의 가격이 급격하게 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여서 5년 이내의 기간을 정하여서 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다고 합니다. 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 10조를 인용하는 것이라고 합니다. 토지 관할 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야만 한다고 하며 만약 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한다면 그 효력은 무효라고 하며 법 11조 6항에 의거하여서 계약 당사자는 형사처벌도 받게 된다고 합니다.

 

허가구역 지정

지정 기간은 앞서서 말씀드린 대로 5년 이내의 기간을 정한다고 하며 허가구역의 둘 이상의 시, 도 관할구역에 걸쳐서 있는 경우에는 국토교통부 장관이 지정하는 것이라고 합니다. 허가구역이 동일한 시, 도안의 일부 지역인 경우에는 시, 도지사가 지정하는 것이 원칙이라고 합니다. 예외적으로 국가시행 개발사업 등에 따라서 투기거래가 성행한다고 하는데 땅의 가격이 급상승하는 지역이나 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부 장관이 지정하는 것이 가능하다고 합니다. 국토교통부 장관은 허가구역으로 지정을 하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다고 하는데 시, 도시자는 허가구역으로 지정을 하려면 시, 도, 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다고 합니다 또한 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날로부터 5일 후에 그 효력이 발생한다고 합니다. 이는 법 10조 5항에 의거한다고 합니다.

 

거래계약 허가

허가권자는 시장, 군수 또는 구청장이라고 하며 허가대상의 권리는 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권, 소유권, 지상권이 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한 것을 함유하고 이전하거나 설정하는 것을 의미한다고 합니다. 대가를 받고 이전을 하거나 설정하는 경우에만 계약이나 예약을 포함한다고 합니다. 허가대상 기준면적에 따르자면 기준면적을 초과하는 토지가 곧 허가대상이 되는 토지라고 하며 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 취득자금 조달 계획 등을 적어서 시장, 군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다고 합니다. 

 

허가기준에 따르자면 시장, 군수 또는 구청장은 제11조에 따른 허가신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 허가를 해야 한다고 하는데요. 우선 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 어느 하나에 해당되지 아니하는 경우를 말한다고 하며 이는 실수요성의 존재가 필요하기 때문이라고 합니다. 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우와 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할 시장, 군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 경우 그리고 허가구역에 거주하는 농업인, 임업인, 어업인 또는 대통령령으로 정하는 자가 그 허가구역에서 농업, 축산업, 임업 또는 어업을 경영하기 위해서 필요한 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라서 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위해서 필요한 경우 등이 있다고 합니다.

 

허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 도모하기 위해서 관계되어 있는 법률에 따라서 지정된 지역, 지구, 구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 경우와 허가구역의 지정 당시에 그 구역이 속해있는 특별시, 광역시, 특별자치시, 제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별 법제 10조 제2항에 따른 행정시를 포함한다고 하며 이하 이 조항에서 같다고 합니다. 군 또는 인접한 특별시, 광역시, 특별자치시, 시, 군 등에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 있어서 이용하려는 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 경우 등을 뜻한다고 합니다.

 

허가구역에 속해 퍼져 있는 특별시, 광역시, 특별자치시, 시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령으로 정하는 용도에 이용하려는 경우 등이 존재한다고 합니다.

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